Qu'est-ce que le statut Bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ?
Le statut Bailleur privé (dispositif Jeanbrun / Relance logement) est un régime fiscal pour la location nue qui permet l'amortissement du bien, réservé jusqu'ici au LMNP. Il est applicable aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Selon la catégorie de loyer (intermédiaire, social, très social) et le type de bien (neuf ou ancien), les taux d'amortissement varient de 3 % à 5,5 % avec des plafonds annuels (8 000 € à 12 000 €). La base d'amortissement est de 80 % du prix d'acquisition car la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 %, n'est pas amortissable. L'engagement de location est de 9 ans minimum.
Instauré par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (n° 2026-103, promulguée le 19 février 2026) et codifié à l'article 31, I, 1°, i) et j) du Code général des impôts, le dispositif trouve son origine dans l'amendement Jeanbrun, dans le cadre de la loi Relance logement. Il s'applique aux logements collectifs (appartements uniquement, pas de maisons), sans restriction de zonage (contrairement au Pinel), sur l'ensemble du territoire français (métropole et DOM). Le dispositif impose le régime réel des revenus fonciers (le régime micro-foncier est exclu).
✅ Applicable immédiatement — aucun décret requis
Dans un courrier du 13 mars 2026 adressé à la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le ministre Vincent Jeanbrun a confirmé qu'aucun décret d'application n'est nécessaire : « Celle-ci est d'ores et déjà applicable ». La doctrine fiscale (BOFiP) viendra préciser les modalités du dispositif, sans conditionner son application.
Tableau comparatif : Location nue (hors BP) vs LMNP vs Location nue sous Bailleur privé (Jeanbrun)
| Poste | Location nue (hors Bailleur privé) | LMNP (meublée) | Location nue sous Bailleur privé (Jeanbrun) |
|---|---|---|---|
| Amortissement | 0 € | 80% du bien + mobilier | Plafonné (3-5,5% selon catégorie) |
| Plafond annuel (neuf) | — | — | 8 000 € à 12 000 € |
| Plafond annuel (ancien) | — | — | 10 700 € |
| Type de location | Nue | Meublée | Nue (sous Jeanbrun) |
| Engagement | — | — | 9 ans |
| Plus-value (réintégration amort.) | Non | Oui | Oui |
Dispositif Jeanbrun vs Pinel
Contrairement au Pinel, le statut bailleur privé (Jeanbrun) ne comporte pas de zonage : il s'applique partout en France. L'engagement est de 9 ans (location nue avec loyers encadrés), et l'avantage fiscal repose sur l'amortissement plafonné plutôt que sur une réduction d'impôt. Le Pinel reste une réduction d'impôt sur le revenu ; le Jeanbrun crée un déficit foncier imputable sur le revenu global (plafonds 10 700 € ou 21 400 € selon le cas).
Dispositif Jeanbrun vs LMNP
Le LMNP impose la location meublée avec amortissement sur 80 % du bien (et du mobilier). Le dispositif Jeanbrun concerne la location nue : même type de logement qu'en location nue classique, mais avec un amortissement plafonné (taux et plafonds annuels selon la catégorie de loyer). Le Bailleur privé exige un engagement de 9 ans et le respect des plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social). Pour comparer concrètement les deux régimes, utilise notre simulateur Bailleur privé.
L'avis de SimuBrick
Le dispositif Jeanbrun marque une vraie rupture par rapport au Pinel : fin du zonage, possibilité d'investir en ancien avec des travaux (seuil souvent fixé à 30 % du coût), et avantage fiscal via l'amortissement et le déficit foncier imputable. Pour les investisseurs en location nue qui veulent réduire l'impôt sans passer au meublé, c'est l'option à simuler en priorité en 2026.
Conditions d'éligibilité au statut Bailleur privé
Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), plusieurs conditions doivent être réunies. Les éléments ci-dessous sont issus de la loi de finances pour 2026.
Qui peut en bénéficier ?
- • Tous les contribuables qui acquièrent un logement entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028, y compris ceux domiciliés fiscalement à l'étranger.
- • L'investissement peut être réalisé en direct ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS (ex. : SCI à l'IR). En cas d'investissement via une société, c'est elle qui s'engage à louer ; l'investisseur doit conserver ses parts pendant toute la durée.
- • En cas d'acquisition en indivision, chaque indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part, à condition que tous s'engagent à louer en Jeanbrun.
- • Le bien doit être acquis en pleine propriété. Le dispositif n'est pas applicable en cas de démembrement (nue-propriété/usufruit). Exception : au décès d'un conjoint soumis à imposition commune, le survivant attributaire peut reprendre le dispositif pour la durée restante.
Quels logements sont éligibles ?
- • Logements en immeubles collectifs uniquement (appartements). Les maisons individuelles sont exclues (y compris jumelées ou en copropriété).
- • Bien neuf : achat neuf, VEFA, ou construction. Pas de condition de travaux. Base d'amortissement = 80 % du prix d'acquisition.
- • Bien ancien : logement ancien ayant fait l'objet de travaux de remise à neuf ou de réhabilitation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Le logement ne doit pas avoir été occupé après achèvement des travaux.
- • Pas de restriction de zonage : contrairement au Pinel, le dispositif s'applique sur tout le territoire français (métropole et DOM).
- • Vous pouvez réaliser plusieurs investissements, mais l'avantage fiscal est plafonné (voir taux et plafonds ci-dessus).
Quels engagements respecter ?
- • Engagement de 9 ans : louer le bien non meublé à usage de résidence principale du locataire pendant 9 ans minimum.
- • Délai de mise en location : la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement (ou des travaux), ou son acquisition si elle est postérieure.
- • Vacance maximale : le logement ne peut pas rester vacant plus de 12 mois entre deux locataires. Il doit être reloué immédiatement.
- • Interdiction de louer à un proche : pas de location à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu'au 2ᵉ degré (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, sœur). Via une société, si le locataire est un proche d'un associé, cet associé est exclu du dispositif.
- •
Plafonds de loyer et de ressources : les plafonds dépendent du secteur
choisi :
- — Intermédiaire : plafonds du dispositif Pinel
- — Social : plafonds Loc'Avantages « Loc 2 »
- — Très social : plafonds Loc'Avantages « Loc 3 »
Option irrévocable et déclaration
- • L'option pour le dispositif Jeanbrun est irrévocable. Un engagement écrit de location doit être joint à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition via le formulaire n° 2044 EB.
- • Le dispositif impose le régime réel des revenus fonciers. Le régime micro-foncier est exclu.
⚠️ Remise en cause des amortissements
Les amortissements déduits seront réintégrés dans vos revenus imposables si les engagements ne sont pas respectés (vente anticipée, non-respect des plafonds, etc.). Un système de quotient est appliqué pour limiter l'impact du redressement fiscal.
Exceptions : aucune réintégration n'est effectuée si la rupture est liée à l'invalidité, au licenciement ou au décès de l'investisseur ou de son conjoint soumis à imposition commune.
Les informations ci-dessus sont issues de la loi de finances pour 2026. Consultez un professionnel ou les textes officiels pour votre situation personnelle.
Comment fonctionne l'amortissement Bailleur privé ?
L'amortissement dépend du type de bien et de la catégorie de loyer. La base de calcul est égale à 80 % du prix d'acquisition (la valeur du foncier, estimée forfaitairement à 20 %, n'est pas amortissable), éventuellement augmentée du coût des travaux, nette des frais d'acquisition.
Bien neuf
- Loyer intermédiaire : 3,5% — plafond 8 000 €/an
- Logement social : 4,5% — plafond 10 000 €/an
- Logement très social : 5,5% — plafond 12 000 €/an
Bien ancien (rénové)
- Loyer intermédiaire : 3% — plafond 10 700 €/an
- Logement social : 3,5% — plafond 10 700 €/an
- Logement très social : 4% — plafond 10 700 €/an
Condition : travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition.
📌 Renouvellement nécessaire pour amortir 80 %
Sur les 9 premières années, vous n'amortirez qu'une partie du bien (ex. : 31,5 % en neuf intermédiaire à 3,5 %/an). Pour atteindre les 80 % d'amortissement total, vous devrez renouveler votre engagement de location en Jeanbrun à son terme.
💡 Exemple de plafonnement d'investissement
Si vous investissez dans le neuf en secteur intermédiaire (taux 3,5 %, plafond 8 000 €/an), votre prix d'acquisition ne devrait pas dépasser 285 714 € [(8 000 € / 3,5 %) / 80 %] pour profiter pleinement du dispositif. Au-delà, la fraction excédentaire ne sera pas amortissable.
Les amortissements sont réintégrés à la plus-value à la revente (comme en LMNP). Le déficit foncier est plafonné (10 700 € standard, 21 400 € pour l'ancien rénové jusqu'en 2027).
Comparaison Neuf vs Ancien : quel choix pour le dispositif Jeanbrun ?
Le choix entre un bien neuf et un bien ancien (rénové) modifie les taux d'amortissement, les plafonds annuels et les conditions d'éligibilité. Voici les points clés pour comparer.
Bien neuf
Base d'amortissement : 80 % de la valeur du bien. Taux plus élevés (3,5 % à 5,5 %) et plafonds différenciés par catégorie (8 000 € à 12 000 €/an). Aucune condition de travaux. Idéal si vous achetez du neuf et souhaitez un plafond annuel plus élevé pour les catégories « social » et « très social ».
Durée d'amortissement sur 25 à 30 ans selon le texte définitif ; l'avantage fiscal se répartit sur la durée d'engagement (9 ans minimum).
Bien ancien (rénové)
Taux un peu plus faibles (3 % à 4 %) et plafond annuel unique de 10 700 € quelle que soit la catégorie. L'éligibilité est en général conditionnée à des travaux représentant au moins 30 % du coût total (acquisition + travaux). Avantage : déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 €/an jusqu'en 2027.
Adapté aux investisseurs qui rénovent un bien existant et veulent combiner réduction d'impôt et mise aux normes.
Pour comparer concrètement le neuf et l'ancien sur votre projet (rentabilité, déficit foncier, impôt), utilisez notre simulateur en mode Bailleur privé en changeant la nature du bien (Neuf / Ancien) et la catégorie de loyer.
En résumé : avantage fiscal du dispositif Jeanbrun
Location nue classique : 0 € d'amortissement. LMNP : amortissement sur 80 % du bien (meublé). Bailleur privé Jeanbrun : amortissement plafonné en location nue → déficit foncier imputable sur le revenu global (plafonds 10 700 € / 21 400 €), ce qui peut réduire fortement l'impôt sur les revenus locatifs.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le LMNP et le statut Bailleur privé ?
Le LMNP impose la location meublée avec amortissement sur 80% du bien. Le statut Bailleur privé concerne la location nue (comme la location nue classique hors Bailleur privé) mais avec amortissement plafonné (taux 3% à 5,5%, plafonds 8 000 € à 12 000 €/an selon catégorie). Le Bailleur privé exige un engagement de 9 ans et des loyers encadrés.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut Bailleur privé ?
Engagement de 9 ans, respect des plafonds de loyers selon la catégorie (intermédiaire, social, très social). Pour l'ancien : seuil de travaux 30% possible. Déficit foncier plafonné.
Est-il plus rentable de passer au statut Bailleur privé en 2026 ?
Cela dépend du projet. Pour un investisseur en location nue (hors Bailleur privé) avec impositions élevées, le statut Bailleur privé peut réduire l'impôt grâce à l'amortissement plafonné. Pour un LMNP déjà optimisé, la comparaison dépend des loyers. Notre simulateur compare les trois régimes pour estimer l'impact.
Quelles catégories de loyer pour le Bailleur privé ?
Trois catégories : loyer intermédiaire, logement social, logement très social. Chaque catégorie définit le taux et le plafond d'amortissement annuel.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun et le déficit foncier ?
Oui. C'est l'un des atouts du dispositif : l'amortissement du statut bailleur privé génère un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour les biens anciens rénovés jusqu'en 2027). Ce cumul permet de réduire l'impôt sur les revenus locatifs et, dans certains cas, d'atteindre un impôt très faible voire nul sur ces revenus.
Le statut bailleur privé Jeanbrun est-il soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € ?
La loi de finances 2026 est définitivement adoptée et immédiatement applicable (aucun décret d'application requis). La question du plafonnement des niches fiscales (10 000 €) pour le dispositif Jeanbrun fera l'objet de précisions dans le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques). Consultez les sources officielles (Légifrance, BOFiP) ou un professionnel du droit fiscal pour la position définitive.
Peut-on louer à ses enfants avec le dispositif Jeanbrun ?
Non. La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent jusqu'au 2ᵉ degré (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère, sœur) est interdite. Si vous investissez via une société et que le locataire est un proche d'un associé, cet associé est exclu du dispositif.
Peut-on investir via une SCI ?
Oui. L'investissement peut être réalisé en direct ou via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (ex. : SCI à l'IR). La société s'engage à louer ; l'investisseur s'engage à conserver l'intégralité de ses parts pendant toute la durée du dispositif.
L'option Jeanbrun est-elle irrévocable ?
Oui. L'option pour le dispositif est irrévocable et doit être formulée via le formulaire n° 2044 EB joint à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition du logement. Vous ne pourrez pas la dénoncer après coup.
Que se passe-t-il en cas de non-respect des engagements ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus imposables et vos impôts sont recalculés. Un système de quotient est appliqué pour limiter le redressement. Exceptions : aucune réintégration en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès de l'investisseur ou de son conjoint.
Faut-il renouveler l'engagement pour amortir 80 % du bien ?
Oui. Les 9 premières années ne permettent d'amortir qu'une partie (ex. : 31,5 % en neuf intermédiaire). Pour atteindre les 80 % d'amortissement, il faut renouveler l'engagement de location en Jeanbrun à l'issue de la première période de 9 ans.
Qu'est-ce que le statut de Bailleur Privé (Loi Jeanbrun) ?
Le statut de Bailleur Privé, introduit par la Loi Jeanbrun, est un nouveau dispositif fiscal visant à encourager l'investissement locatif abordable. Il permet un amortissement significatif du bien en contrepartie d'un plafonnement du loyer, favorisant ainsi l'accès au logement tout en offrant un rendement attractif aux investisseurs. Notre simulateur intègre les paramètres de ce dispositif pour vous fournir un calcul précis de votre rentabilité.
Comment calculer la rentabilité d'un investissement Jeanbrun ?
Le calcul de la rentabilité d'un investissement en Loi Jeanbrun doit intégrer l'amortissement spécifique au dispositif, les frais de gestion locative, les charges de copropriété et les plafonds de loyer locaux. Contrairement à un calcul de rendement brut classique, il est essentiel de raisonner en cash-flow net-net (après impôts et charges) pour obtenir un verdict fiable. Notre simulateur intègre les paramètres de la loi de finances 2026 pour vous donner un verdict précis en 15 secondes.
Bailleur Privé vs LMNP : quel avantage fiscal choisir ?
Contrairement au LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui joue sur l'amortissement comptable du bien en location meublée, le dispositif Bailleur Privé (Loi Jeanbrun) permet l'amortissement en location nue avec un déficit foncier imputable sur le revenu global. Le choix optimal dépend principalement de votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) et de votre stratégie patrimoniale. Notre simulateur vous permet de comparer les deux régimes fiscaux pour identifier le plus avantageux dans votre situation.
Sources et références légales
Les taux et plafonds mentionnés sur cette page sont issus de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47), codifiés à l'article 31, I, 1°, i) et j) du Code général des impôts. Le ministre Vincent Jeanbrun a confirmé dans un courrier du 13 mars 2026 à la FPI que le dispositif est immédiatement applicable sans décret.
- Légifrance — Loi n° 2026-103, article 47 ; CGI art. 31, I, 1°, i) et j)
- Assemblée nationale — débats parlementaires et textes adoptés
- Vie publique — fiches thématiques sur la loi de finances 2026
- macommune.info — courrier ministériel du 13 mars 2026 confirmant l'applicabilité immédiate
SimuBrick s'efforce de tenir ses informations à jour ; en cas de doute, rapprochez-vous d'un conseiller fiscal ou du texte de loi consolidé sur Légifrance.
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