SimuBrick - Simulateur Investissement Locatif Gratuit

Réponse rapide : ce projet vaut-il la peine ou faut-il l'écarter ?

Verdict clair en 2 minutes — Robuste, Fragile ou À risque

SimuBrick t'aide à décider avant d'acheter, pas à produire des projections complexes.

Vérifie si ton projet immobilier est solide avant d'acheter. Cash-flow réel, capital engagé, robustesse du projet.

Verdict clair

Projet robuste, fragile ou à risque — tu sais immédiatement

Cash-flow réel

Ce qu'il te reste vraiment chaque mois, après tout

Robustesse testée

Vérifie si le projet tient même en cas d'imprévus

Gratuit — sans inscription — résultat en 2 minutes

Pour les utilisateurs avancés :

Projections 50 ans avec inflation
Calculs en pouvoir d'achat réel

Choisis ton mode

Verdict en quelques secondes ou analyse approfondie

⚡ Verdict Rapide
🔍 Analyse Complète
⚡ Verdict Rapide : Élimine ou valide le projet en quelques secondes

Progression

1
Bien et Emprunt
2
Charges et frais
3
Revenus et autre
4
Résultats

Le bien à acquérir

Choisis le régime si tu veux, mais tu peux commencer sans ça — on te dira ce qui change.

Location nue (hors Bailleur privé) : Revenus fonciers imposés au régime réel avec déduction des charges et déficit foncier reportable. Pas d'amortissement.
LMNP : Location meublée — BIC réel avec amortissement du bien et du mobilier.
Location nue sous Bailleur privé (Jeanbrun) : Location nue avec amortissement plafonné selon la catégorie de loyer (intermédiaire, social, très social) et le type de bien (neuf/ancien). Engagement 9 ans.
€
Prix du bien (5 000€ à 100 000 000€). Pour un bien neuf, le prix TTC inclut la TVA (20%).
m²
Surface habitable (3 à 10 000 m²)
La commune dans laquelle se situe le bien à acquérir.
💡 Tape les premières lettres de la commune (minimum 3 caractères) pour voir les suggestions.
€
Loyer mensuel charges comprises. Si tu ne connais pas le loyer, entre une estimation (loyer au m² moyen × surface).
L'emprunt (paramètres avancés)
%
Par rapport au coût total de l'acquisition (prix du bien + frais d'acquisition).
ans
%
%
€
Les honoraires désignent le montant non règlementé de la rémunération des notaires lors d'une prestation. Ce montant libre est à négocier en amont avec ton notaire. Il constitue une partie des frais de notaire. Le reste des frais de notaire sera calculé par l'outil.
%
Le taux (en %) des frais de dossier bancaire et des frais de courtier par rapport au prix du bien (TTC).

Questions Fréquentes - Aide à la Décision

Quand faut-il abandonner un projet ?

Si le verdict est "À risque", mieux vaut passer au suivant. Un projet fragile peut tenir si tu négocies le prix ou si tu es prêt à accepter une marge faible. Un projet robuste avec cash-flow positif et marge de sécurité suffisante mérite qu'on y consacre du temps.

Qu'est-ce qu'un projet fragile ?

Un projet fragile a un cash-flow positif mais proche de zéro, ou une marge de sécurité insuffisante. Un loyer un peu plus bas, des charges plus élevées, ou un impayé peuvent le faire basculer en négatif. C'est acceptable si tu négocies ou si tu acceptes le risque, mais attention.

Pourquoi la rentabilité théorique n'est souvent pas suffisante ?

Un bien peut avoir un rendement de 8% brut et être un mauvais investissement si le cash-flow réel est négatif (charges trop élevées, fiscalité défavorable, travaux imprévus). Le verdict SimuBrick prend en compte le cash-flow réel, pas juste un % flatteur sur le papier.

Comment fonctionne le simulateur ?

SimuBrick analyse les paramètres clés de ton projet (prix, loyer, charges, emprunt) et te donne un verdict : Robuste, Fragile ou À risque. Tu vois le cash-flow réel, le capital engagé, et la robustesse face aux imprévus. Pour aller plus loin, tu peux activer le Mode Analyse avec projections long terme et fiscalité avancée.

Le simulateur est-il vraiment gratuit ?

Oui, entièrement gratuit et sans inscription. Tu peux l'utiliser autant de fois que tu veux pour comparer plusieurs projets et prendre de meilleures décisions.

Investissement immobilier 2026 : quelles tendances suivre ?

En 2026, focus sur le cash-flow, l'optimisation fiscale, les taux et l'assurance. Choisis des villes avec forte demande locative et compare des scénarios avec le simulateur.

Comment calculer précisément la rentabilité locative ?

Utilise le loyer annuel net et le coût total (prix, notaire, travaux, frais). Le simulateur calcule rendement brut/net, cash-flow et projections longues.

Qu'est-ce que la rentabilité nette-nette et comment l'interpréter ?

La rentabilité nette-nette exprime la rentabilité réelle après tous les frais et impôts. Elle intègre loyers, charges, fiscalité, capital remboursé et enrichissement potentiel. Le simulateur fournit ces indicateurs automatiquement.

Pourquoi le taux d'imposition à la source n'est pas suffisant pour déterminer le revenu net imposable ?

Limitations du taux à la source

Le taux à la source indique juste le pourcentage prélevé sur vos revenus nets mensuels.

Ce qu'il ne reflète pas

  • • Abattements fiscaux
  • • Réductions d'impôt
  • • Crédits d'impôt
  • • Déductions spécifiques

Pourquoi c'est crucial

Le revenu net imposable est la base réelle pour calculer l'impôt et le cash-flow dans l'immobilier.

En résumé

Taux à la source
= Prélèvement prévisionnel mensuel
Revenu net imposable
= Base réelle de calcul de l'impôt et du cash-flow

Processus de calcul de l'impôt réel (logique fiscale française)

1 Salaire brut annuel
└─ Cotisations sociales (retraite, chômage, CSG/CRDS…)
└─ Salaire net
└─ Abattements (frais pro 10% ou frais réels)
2 Revenus locatifs
└─ Location nue (hors BP) : Revenus fonciers / LMNP : BIC réel / Bailleur privé : location nue avec amortissement
└─ Charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt...)
└─ Déficit éventuel
• Location nue (hors BP) : Déficit foncier reportable sur revenus fonciers futurs (10 ans)
• Location nue (hors BP) : Imputable sur revenu global (limite 10 700€ hors intérêts)
• LMNP : Déficit BIC + amortissements reportables sur BIC futurs (10 ans)
3 Revenu net imposable global ← salaire + revenus locatifs - déficit
4 Calcul de l'impôt brut ← barème progressif sur revenu net imposable
5 Réductions et crédits d'impôt
└─ Crédits (Emploi à domicile, dons...)
└─ Réductions (investissements...)
6 Impôt net dû
└─ Prélèvement à la source ← ajustement mensuel