Dispositif Jeanbrun : statut du bailleur privé
Le nouveau régime fiscal pour la location nue avec amortissement plafonné. Définition, conditions, plafonds et simulateur gratuit pour calculer votre rentabilité.
Guide et simulateur Jeanbrun →Pourquoi 90% des simulations immobilières sont fausses ?
La plupart des calculateurs en ligne oublient les variables qui détruisent ta rentabilité réelle sur le long terme.
L'oubli de l'inflation
Un cash-flow de 200€ aujourd'hui n'aura plus le même pouvoir d'achat dans 15 ans. SimuBrick est le seul à projeter la réévaluation de tes charges face à l'inflation.
La fiscalité simpliste
Beaucoup calculent une rentabilité "nette" sans intégrer ta Tranche Marginale d'Imposition (TMI) ou l'amortissement comptable précis du LMNP.
Le mirage du rendement brut
Afficher 8% de rendement brut est facile. Mais qu'en est-il du rendement interne (TRI) une fois les frais de notaire, travaux et vacance locative déduits ?
Passe de l'estimation à la certitude.
Notre algorithme analyse 24 variables financières pour te donner un "Score de Robustesse". Si ton projet survit à nos stress-tests, il est prêt pour la banque.
Lancer mon stress-test gratuitLe problème de l'investissement locatif
Les chiffres sont faciles à calculer.
La décision, beaucoup moins.
Les annonces ont l'air "rentables"
Les Excel deviennent vite illisibles
La fiscalité peut ruiner un projet
Le vrai risque n'apparaît qu'après l'achat
👉 Résultat : on hésite, on doute… ou on se plante.
Comment calculer la rentabilité locative réellement
Les investisseurs sérieux ne cherchent pas "le meilleur rendement théorique".
Ils raisonnent comme ça :
Mauvais quartier, nuisances, humidité → éliminé immédiatement
Travaux = ok / risques structurels = non
En dessous de 10% brut, inutile d'aller plus loin
La décision finale se fait sur le cash-flow réel, pas sur un % flatteur
On compare plusieurs projets et on choisit celui qui travaille le mieux pour le capital engagé
SimuBrick est conçu pour reproduire exactement ce raisonnement.
Simulateur investissement locatif : notre promesse
SimuBrick ne cherche pas à tout prédire.
Il cherche à répondre à une seule question :
👉 "Est-ce que ce projet tient vraiment la route ?"
Pour ça, on se concentre sur l'essentiel :
Le cash-flow réel, après impôts
Le capital que tu engages vraiment
La marge de sécurité du projet
Ce qui se joue à l'achat, pas au prix affiché
Simulateur investissement locatif : pour qui ?
SimuBrick est fait pour toi si :
- ✓ tu veux du cash-flow positif
- ✓ tu compares plusieurs projets
- ✓ tu refuses les deals "beaux sur le papier"
- ✓ tu veux décider avant de t'engager
Ce n'est pas un outil magique. C'est un outil de lucidité.
Ce n'est pas pour toi si :
- ✗ tu cherches juste un % flatteur
- ✗ tu refuses d'intégrer la fiscalité et les imprévus
- ✗ tu achètes uniquement "au feeling"
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif
Filtrer les mauvais projets rapidement
Avant de perdre du temps (ou de l'argent), tu vois si un projet mérite vraiment d'être étudié.
- • Cash-flow réel
- • Impact fiscal
- • Charges complètes
- • Dépendance aux hypothèses optimistes
Tester la robustesse du projet
Un bon projet doit rester debout même quand tout ne se passe pas comme prévu.
- • Loyer un peu plus bas
- • Charges un peu plus hautes
- • Marge de sécurité intégrée
- • Tu vois si le projet est robuste ou fragile
Comparer plusieurs projets entre eux
Ne choisis pas "un projet rentable". Choisis le meilleur projet parmi plusieurs.
- • Cash-flow
- • Capital engagé
- • Rendement réel de l'effort et du risque
Comment utiliser le simulateur d'investissement locatif
Tu entres les chiffres clés
- • Prix, frais, travaux
- • Loyer réaliste
- • Financement et fiscalité
SimuBrick calcule le vrai résultat
- • Cash-flow net
- • Capital engagé
- • Robustesse du projet
Tu sais quoi faire
- • Acheter
- • Négocier
- • Ou passer au suivant
Les indicateurs de rentabilité locative
Pas 20 métriques. 4 indicateurs pour décider.
Cash-flow mensuel réel
Ce qu'il te reste vraiment chaque mois, après tout.
Capital engagé
L'argent que tu immobilises réellement pour ce projet.
Cash-flow / capital engagé
Est-ce que l'effort et le risque valent le rendement ?
Robustesse du projet
Est-ce que ça tient si les loyers baissent ou si les charges augmentent ?
👉 C'est exactement ce que les investisseurs font dans leur tête.
Comment SimuBrick répond à ta question
L'important, c'est d'abord le verdict : Robuste / Fragile / À risque
Voici comment cette réponse est calculée, mais l'essentiel est d'abord de savoir si le projet tient la route.
👉 Tu obtiens d'abord une réponse claire
Le projet tient la route
Attention aux imprévus
Mieux vaut passer au suivant
Pour ceux qui veulent creuser, tu as aussi accès à :
Graphiques détaillés
Cash-flow, enrichissement, évolution sur le long terme
Projections à long terme
Voir l'évolution sur plusieurs années
Pourquoi choisir notre simulateur ?
L'outil le plus complet pour évaluer la rentabilité de ton investissement immobilier locatif
Calculs Précis
Algorithmes avancés pour une estimation fiable de la rentabilité, du cash-flow et du ROI
Rapidité
Obtiens tes résultats en quelques minutes seulement, sans inscription
Fiabilité
Basé sur les données du marché immobilier français et la fiscalité en vigueur
100% Gratuit
Aucun frais caché, aucune inscription requise pour utiliser tous nos outils
Analyses Détaillées
Graphiques et tableaux détaillés pour comprendre ton investissement
Export PDF
Télécharge tes résultats en PDF pour les conserver ou les partager
Clair et pédagogique
Chaque chiffre est expliqué avec des définitions claires. Même un débutant comprend le résultat et peut prendre des décisions éclairées pour son investissement locatif.
Témoignages utilisateurs du simulateur locatif
Des investisseurs font confiance à SimuBrick pour calculer la rentabilité de leurs projets locatifs
Aucun frais caché, utilise autant que tu veux
"J'ai éliminé 7 biens sur 10 en 10 minutes grâce au verdict. Fini de me perdre dans des Excel qui me donnent mal à la tête."
– Investisseur, premier projet
"Le cash-flow réel vs théorique, ça change tout. Je vois maintenant ce que je gagne vraiment, pas ce que l'agent me promet."
– Investisseur, 3 projets comparés
Simulateur LMNP : calcul rentabilité location meublée
Simule la rentabilité en location nue (hors Bailleur privé), LMNP ou location nue sous Bailleur privé (dispositif Jeanbrun). Compare les trois régimes pour les biens neufs et anciens.
Pour les curieux : détails techniques avancés
Prise en compte de l'inflation
Contrairement aux autres simulateurs, SimuBrick intègre l'inflation dans tous ses calculs pour te donner des projections en pouvoir d'achat réel sur 50 ans.
👉 Ces détails sont disponibles dans le simulateur pour ceux qui veulent creuser. Mais l'essentiel, c'est d'abord le verdict.
*Simulation non contractuelle réalisée à titre d'information sur la base des informations fournies et en l'état de la législation en vigueur au: .
Cette simulation ne constitue pas une recommandation d'investissement.
État d'avancement de SimuBrick
Nous développons continuellement nos outils pour couvrir tous les aspects de l'investissement immobilier
Version actuelle
Disponible maintenant
- • Simulateur optimisé pour biens neufs ET anciens
- • Support Location nue (hors BP), LMNP et Bailleur privé
- • Calculs de rentabilité précis
- • Export PDF des résultats
- • Graphiques détaillés
Prochainement
En développement
- • Comparateur acheter vs louer : recommandation du scénario le plus rentable
- • Comparatif des dispositifs fiscaux (Location nue hors BP, LMNP, location nue sous Bailleur privé) pour optimiser selon ton profil
Tu as des besoins spécifiques ou des propositions ?
Contacte-moiTes questions sur la rentabilité locative
Tout ce qu'il faut savoir pour sécuriser ton premier (ou prochain) achat.
Quelle est la différence entre rentabilité brute et nette-nette ?
La rentabilité brute ne prend en compte que le loyer face au prix d'achat. C'est un indicateur flatteur mais souvent trompeur.
La rentabilité "nette-nette" (ou fiscale) est la seule qui compte vraiment : elle déduit les charges (taxe foncière, copropriété, gestion) ET l'impact de tes impôts. C'est ce calcul précis que SimuBrick effectue pour toi.
Faut-il choisir la Location Nue ou le LMNP en 2026 ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste très avantageux grâce à l'amortissement comptable qui permet souvent de payer 0€ d'impôts sur ses revenus locatifs pendant 10 ans. La Location Nue peut être intéressante pour des projets avec beaucoup de travaux (déficit foncier) ou des dispositifs spécifiques.
| Critère | Nu | LMNP |
|---|---|---|
| Fiscalité | Abattement 30% | Amortissement (souvent 0€ d'impôt) |
| Gestion | Simple | Comptabilité requise |
C'est quoi un "bon" cash-flow pour un appartement ?
Un cash-flow est considéré comme "bon" dès qu'il est positif (ton locataire paie l'intégralité de tes charges et de ton crédit). Pour un investissement serein, vise un cash-flow de sécurité d'environ 100€ à 200€ par mois pour parer aux imprévus.