Simulateur Capacité d'Achat Immobilier 2026
Calculez précisément votre budget immobilier : apport, co-emprunteur, frais de notaire, reste à vivre et taux d'endettement. Verdict complet en 30 secondes.
Taux de crédit immobilier — Avril 2026
20 ans : 3,15% – 3,50% · 25 ans : 3,20% – 3,65% · Endettement max : 35% (HCSF)
Taux moyens constatés (sources : Pretto, Cafpi, Meilleurtaux). Taux d'usure : 5,19% (Banque de France, 01/04/2026).
Calculer votre Capacité d'Achat Immobilier
Entrez vos revenus, charges et paramètres de crédit pour découvrir le prix maximum du bien que vous pouvez acheter.
Simulateur de Capacité d'Achat Immobilier
Utilisez notre simulateur gratuit pour calculer votre capacité d'achat immobilier. Entrez vos revenus, charges, apport et paramètres de crédit pour obtenir instantanément le prix maximum du bien que vous pouvez acheter, votre reste à vivre et votre taux d'endettement.
Calcul de la capacité
Mensualité max = Revenus × 35% − Charges. Capital empruntable via formule d'annuité inversée.
Exemple de calcul
3 500€ de revenus, 0€ de charges, 30 000€ d'apport, 25 ans à 3,5% → Budget ~250 000€
Capacité d'achat
Mensualité maximale
Reste à vivre
Taux d'endettement
Détail de votre enveloppe
| Composant | Montant |
|---|---|
| Capital empruntable | |
| + Apport personnel | |
| = Budget total | |
| − Frais de notaire | |
| − Frais d'agence | |
| − Travaux | |
| = Prix net vendeur max |
Répartition de votre budget
Capacité selon la durée
| Durée | Mensualité max | Capital empruntable | Prix net vendeur |
|---|
Comment les banques évaluent votre dossier
📊 Taux d'endettement (35%)
Depuis 2022, le HCSF impose un plafond à 35% d'endettement (assurance incluse). Cela signifie que la somme de vos charges de crédits ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets. Les banques peuvent déroger pour 20% de leur production trimestrielle.
💰 Reste à vivre
Le reste à vivre est la somme disponible après paiement de toutes les charges (crédits, loyer, pensions). Les banques exigent un minimum de ~800€/mois pour une personne seule et ~1 200€/mois pour un couple. Un reste à vivre élevé peut compenser un endettement légèrement supérieur à 35%.
📈 Saut de charge
Le saut de charge est la différence entre votre loyer actuel et la future mensualité de crédit. Si votre mensualité est proche ou inférieure à votre loyer actuel, les banques considèrent que vous avez déjà prouvé votre capacité à supporter cette charge.
Neuf vs Ancien : l'impact sur votre budget
🏠 Ancien (~8% de frais de notaire)
Les frais de notaire dans l'ancien représentent environ 7 à 8% du prix d'achat. Ils incluent les droits de mutation (5,8%), les émoluments du notaire et les frais divers. Pour un bien à 200 000€, comptez environ 16 000€ de frais de notaire.
🏗️ Neuf (~3% de frais de notaire)
Dans le neuf (VEFA ou moins de 5 ans), les frais de notaire sont réduits à environ 2 à 3% grâce à des droits de mutation allégés. Pour un bien à 200 000€, comptez environ 6 000€. L'économie de ~10 000€ augmente directement votre capacité d'achat.
Questions Fréquentes - Capacité d'Achat
La capacité d'achat immobilier se calcule en 4 étapes : 1) Déterminer votre mensualité maximale (35% de vos revenus nets − charges existantes), 2) Calculer le capital empruntable via la formule d'annuité inversée selon le taux et la durée, 3) Ajouter votre apport personnel pour obtenir le budget total, 4) Déduire les frais de notaire, frais d'agence et travaux pour obtenir le prix net vendeur maximum. Notre simulateur effectue tous ces calculs instantanément.
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35% (assurance comprise). Cela signifie que la somme de toutes vos charges de crédits ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets mensuels. Les banques peuvent néanmoins déroger à cette règle pour 20% de leur production trimestrielle, généralement réservée aux primo-accédants et aux profils avec un reste à vivre confortable.
Le reste à vivre correspond à la somme qui reste après paiement de toutes les charges mensuelles (crédits, pensions alimentaires, etc.). Les banques exigent un minimum d'environ 800€/mois pour une personne seule et 1 200€/mois pour un couple. Un reste à vivre élevé est un critère très important : il peut compenser un taux d'endettement légèrement supérieur à 35% et faciliter l'obtention du prêt. C'est pourquoi notre simulateur le calcule automatiquement.
Oui, les revenus locatifs existants sont pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt, mais ils sont pondérés à 70% par les banques. Cela signifie que si vous percevez 1 000€ de loyers mensuels, seuls 700€ seront retenus dans le calcul de vos revenus pour déterminer votre taux d'endettement. Cette décote de 30% couvre le risque de vacance locative, les charges de copropriété, les travaux d'entretien et la fiscalité.
L'apport personnel s'ajoute directement au capital empruntable pour former votre budget total. Plus votre apport est élevé, plus votre capacité d'achat augmente sans modifier votre taux d'endettement. Les banques recommandent un apport minimum de 10% du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et montrer votre capacité d'épargne. Un apport de 20% ou plus vous donne accès à de meilleurs taux d'intérêt et renforce considérablement votre dossier.
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