Sommaire
1. Jeanbrun vs LMNP : 10 critères face à face
💡 En bref : Le LMNP reste plus flexible (pas de plafond de loyer, pas d'engagement de durée) mais le Jeanbrun est fiscalement plus puissant pour les TMI ≥ 30 % en location nue, grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global. Le tableau ci-dessous compare les deux régimes sur 10 critères clés.
| Critère | LMNP (Meublé) | Jeanbrun (Nu) |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Amortissement | 80 % du bien + mobilier Sans plafond annuel | 80 % du bien Plafonné 8-12 k€/an |
| Déficit imputable | BIC uniquement (reportable 10 ans) | Revenu global (10 700 € ou 21 400 €) |
| Engagement durée | Aucun | 9 ans minimum |
| Plafonds de loyer | Non | Oui |
| Comptabilité | Liasse BIC (500-800 €/an) | Déclaration 2044 (simple) |
| Réintégration plus-value | Oui (LF 2025) | Oui |
| Bien éligible | Tout type | Appartements collectifs |
| SCI compatible | Oui — IS obligatoire (IR si meublé < 10% du CA) | Oui — SCI à l'IR |
💡 Point clé
Le déficit foncier est le gros avantage du Jeanbrun vs LMNP : il réduit directement ton revenu global (salaires, etc.), pas seulement tes revenus locatifs. Pour un investisseur en TMI 30-41 %, l'impact est immédiat sur ton avis d'imposition.
✅ Le Jeanbrun est fait pour toi si :
- • Tu investis en location nue
- • Ta TMI est ≥ 30 %
- • Tu peux t'engager sur 9 ans minimum
- • Le bien est un appartement en immeuble collectif
- • Tu acceptes des plafonds de loyer
❌ Le Jeanbrun n'est PAS pour toi si :
- • Tu préfères la location meublée → LMNP
- • Tu veux pouvoir revendre avant 9 ans
- • Ton bien est une maison individuelle
- • Tu veux louer à un proche (interdit)
- • Ta TMI est ≤ 11 % (avantage fiscal faible)
2. Trois cas concrets chiffrés
💡 En bref : À TMI 11 %, le LMNP gagne systématiquement. À TMI 30 %, les deux régimes se valent — il faut simuler. À TMI 41 %, le Jeanbrun domine grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global (salaires inclus).
Cas 1 — Primo-investisseur, TMI 11 %
Profil : Revenu fiscal 28 000 €, appartement neuf à 180 000 €, loyer 650 €/mois.
| Critère | LMNP | Jeanbrun (intermédiaire) |
|---|---|---|
| Amortissement | ~5 760 €/an (sans plafond) | 5 040 €/an (3,5 % × 144 000 €) |
| Impôt sur loyers | 0 € (amortissement > revenu locatif) | — |
| Déficit foncier imputable | — | -1 240 € sur revenu global |
| Cash-flow net annuel | +2 400 € | +2 150 € |
Verdict : À TMI 11 %, le LMNP est légèrement supérieur (+250 €/an) grâce à l'amortissement sans plafond et les loyers meublés plus élevés. Le Jeanbrun n'apporte pas assez de déficit foncier à cette TMI faible.
Cas 2 — Salarié cadre, TMI 30 %
Profil : Revenu fiscal 65 000 €, appartement neuf à 250 000 €, loyer 850 €/mois (intermédiaire).
| Critère | LMNP | Jeanbrun (intermédiaire) |
|---|---|---|
| Amortissement | ~8 000 €/an | 7 000 €/an |
| Impôt sur loyers | 0 € | — |
| Déficit foncier imputable | Pas sur salaires | -3 800 € sur revenu global |
| Économie d'impôt directe | — | 1 793 € (30 %+17,2 %) |
| Cash-flow net annuel | +3 200 € | +4 593 € |
Verdict : À TMI 30 %, le Jeanbrun gagne (+1 393 €/an) grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global. L'économie d'impôt directe sur les salaires fait la différence.
Cas 3 — Retraité patrimonial, TMI 41 %
Profil : Revenu fiscal 95 000 €, ancien rénové à 200 000 € (60 000 € de travaux), loyer 700 €/mois (social).
| Critère | LMNP | Jeanbrun (social, ancien) |
|---|---|---|
| Amortissement | ~6 400 €/an | 5 600 €/an (3,5 % × 160 000 €) |
| Déficit foncier | Non | Doublé : jusqu'à 21 400 € |
| Économie d'impôt | — | 3 259 €/an (41 %+17,2 %) |
| Cash-flow net annuel | +2 800 € | +5 459 € |
Verdict : À TMI 41 %, le Jeanbrun écrase le LMNP (+2 659 €/an). Le déficit foncier doublé (21 400 € pour l'ancien rénové) combiné à la TMI élevée crée un levier fiscal massif.
Et TA situation ?
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Simuler Jeanbrun vs LMNP pour mon projet3. Arbre de Décision : 5 Questions pour Trancher
👉 L'essentiel : Si tu investis en location nue, avec une TMI ≥ 30 %, que tu acceptes un engagement de 9 ans, un appartement en collectif, et des plafonds de loyer → le Jeanbrun est probablement optimal. Sinon → reste en LMNP. Réponds aux 5 questions ci-dessous pour vérifier.
❶ Tu préfères la location meublée ou nue ?
→ Meublée
Oriente-toi vers le LMNP. Le Jeanbrun n'est pas compatible avec le meublé.
→ Nue
Le Jeanbrun est une option sérieuse. Passe à la question suivante.
❷ Quelle est ta TMI (Tranche Marginale d'Imposition) ?
TMI 0-11 %
Le déficit foncier Jeanbrun a peu d'impact. LMNP probablement meilleur.
TMI 30 %
Zone de bascule. Simule les deux — le Jeanbrun commence à être compétitif.
TMI 41-45 %
Jeanbrun très avantageux. Le déficit foncier génère une économie d'impôt massive.
❸ Peux-tu t'engager sur 9 ans ?
→ Non
Le Jeanbrun est exclu. Reste en LMNP ou location nue classique.
→ Oui
Continue l'analyse. L'engagement de 9 ans n'est pas un obstacle pour toi.
❹ Le bien est-il un appartement en immeuble collectif ?
→ Non (maison)
Le Jeanbrun est exclu. Les maisons ne sont pas éligibles.
→ Oui (appartement)
Parfait, le bien est éligible au dispositif.
❺ Acceptes-tu des plafonds de loyer ?
→ Non
Le Jeanbrun impose des plafonds. Le LMNP ou la location nue classique te laissent libre.
→ Oui
Le Jeanbrun est fait pour toi. Lance une simulation pour vérifier les chiffres.
Résultat : 5× Oui = le Jeanbrun est probablement optimal pour toi
Mais seule une simulation chiffrée peut le confirmer. Teste en 15 secondes :
Lancer la simulation comparative4. FAQ : Jeanbrun vs LMNP
Les réponses aux 5 questions les plus posées sur le choix entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP.
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur deux biens différents ?
Oui. Tu peux avoir un bien en LMNP (meublé) et un autre en Bailleur Privé Jeanbrun (nu). Les deux régimes sont indépendants. C'est même une stratégie de diversification fiscale recommandée par les gestionnaires de patrimoine.
Le LMNP va-t-il disparaître en 2026 ?
Non. Le statut LMNP reste en vigueur. Cependant, la loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, réduisant son avantage. Le Jeanbrun offre désormais une alternative compétitive en location nue.
Quel est l'avantage du déficit foncier Jeanbrun vs le déficit BIC du LMNP ?
Le déficit foncier Jeanbrun est imputable sur le revenu global (salaires, pensions, etc.) jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour l'ancien rénové). En LMNP, le déficit BIC n'est imputable que sur les revenus BIC futurs. Pour un investisseur avec des revenus élevés, l'impact fiscal du Jeanbrun est immédiat.
Quelle comptabilité pour Jeanbrun vs LMNP ?
Le Jeanbrun utilise la déclaration 2044 (revenus fonciers) — simple, sans expert-comptable. Le LMNP au réel nécessite une liasse fiscale BIC et un expert-comptable (500-800 €/an). Le Jeanbrun est donc moins coûteux en gestion.
Peut-on passer du LMNP au Jeanbrun sur le même bien ?
Non directement. Le Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un bien déjà en LMNP ne peut pas basculer rétroactivement. En revanche, pour un nouveau projet, tu peux choisir le Jeanbrun dès l'achat.
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