Sommaire
1. Jeanbrun vs LMNP : 10 critères face à face
| Critère | LMNP (Meublé) | Jeanbrun (Nu) |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Amortissement | 80 % du bien + mobilier Sans plafond annuel | 80 % du bien Plafonné 8-12 k€/an |
| Déficit imputable | BIC uniquement (reportable 10 ans) | Revenu global (10 700 € ou 21 400 €) |
| Engagement durée | Aucun | 9 ans minimum |
| Plafonds de loyer | Non | Oui |
| Comptabilité | Liasse BIC (500-800 €/an) | Déclaration 2044 (simple) |
| Réintégration plus-value | Oui (LF 2025) | Oui |
| Bien éligible | Tout type | Appartements collectifs |
| SCI compatible | Oui — IS obligatoire (IR si meublé < 10% du CA) | Oui — SCI à l'IR |
💡 Point clé
Le déficit foncier est le gros avantage du Jeanbrun vs LMNP : il réduit directement votre revenu global (salaires, etc.), pas seulement vos revenus locatifs. Pour un investisseur en TMI 30-41 %, l'impact est immédiat sur votre avis d'imposition.
2. Trois cas concrets chiffrés
Cas 1 — Primo-investisseur, TMI 11 %
Profil : Revenu fiscal 28 000 €, appartement neuf à 180 000 €, loyer 650 €/mois.
LMNP
Amortissement : ~5 760 €/an (sans plafond)
Impôt sur loyers : 0 € (amortissement > revenu locatif)
Cash-flow net annuel : +2 400 €
Jeanbrun (intermédiaire)
Amortissement : 5 040 €/an (3,5 % × 144 000 €)
Déficit foncier imputable : -1 240 € sur revenu global
Cash-flow net annuel : +2 150 €
Verdict : À TMI 11 %, le LMNP est légèrement supérieur (+250 €/an) grâce à l'amortissement sans plafond et les loyers meublés plus élevés. Le Jeanbrun n'apporte pas assez de déficit foncier à cette TMI faible.
Cas 2 — Salarié cadre, TMI 30 %
Profil : Revenu fiscal 65 000 €, appartement neuf à 250 000 €, loyer 850 €/mois (intermédiaire).
LMNP
Amortissement : ~8 000 €/an
Impôt sur loyers : 0 €
Mais pas de déficit imputable sur salaires
Cash-flow net : +3 200 €/an
Jeanbrun (intermédiaire)
Amortissement : 7 000 €/an
Déficit foncier : -3 800 € sur revenu global
Économie d'impôt directe : 1 793 € (30 %+17,2 %)
Cash-flow net : +4 593 €/an
Verdict : À TMI 30 %, le Jeanbrun gagne (+1 393 €/an) grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global. L'économie d'impôt directe sur les salaires fait la différence.
Cas 3 — Retraité patrimonial, TMI 41 %
Profil : Revenu fiscal 95 000 €, ancien rénové à 200 000 € (60 000 € de travaux), loyer 700 €/mois (social).
LMNP
Amortissement : ~6 400 €/an
Pas de déficit foncier
Cash-flow net : +2 800 €/an
Jeanbrun (social, ancien)
Amortissement : 5 600 €/an (3,5 % × 160 000 €)
Déficit foncier doublé : jusqu'à 21 400 €
Économie d'impôt : 3 259 €/an (41 %+17,2 %)
Cash-flow net : +5 459 €/an
Verdict : À TMI 41 %, le Jeanbrun écrase le LMNP (+2 659 €/an). Le déficit foncier doublé (21 400 € pour l'ancien rénové) combiné à la TMI élevée crée un levier fiscal massif.
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Simuler Jeanbrun vs LMNP pour mon projet3. Arbre de Décision : 5 Questions pour Trancher
Répondez à ces 5 questions dans l'ordre pour savoir quel régime est fait pour vous.
❶ Préférez-vous la location meublée ou nue ?
→ Meublée
Orientez-vous vers le LMNP. Le Jeanbrun n'est pas compatible avec le meublé.
→ Nue
Le Jeanbrun est une option sérieuse. Passez à la question suivante.
❷ Quelle est votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition) ?
TMI 0-11 %
Le déficit foncier Jeanbrun a peu d'impact. LMNP probablement meilleur.
TMI 30 %
Zone de bascule. Simulez les deux — le Jeanbrun commence à être compétitif.
TMI 41-45 %
Jeanbrun très avantageux. Le déficit foncier génère une économie d'impôt massive.
❸ Pouvez-vous vous engager sur 9 ans ?
→ Non
Le Jeanbrun est exclu. Restez en LMNP ou location nue classique.
→ Oui
Continuez l'analyse. L'engagement de 9 ans n'est pas un obstacle pour vous.
❹ Le bien est-il un appartement en immeuble collectif ?
→ Non (maison)
Le Jeanbrun est exclu. Les maisons ne sont pas éligibles.
→ Oui (appartement)
Parfait, le bien est éligible au dispositif.
❺ Acceptez-vous des plafonds de loyer ?
→ Non
Le Jeanbrun impose des plafonds. Le LMNP ou la location nue classique vous laissent libre.
→ Oui
Le Jeanbrun est fait pour vous. Lancez une simulation pour vérifier les chiffres.
Résultat : 5× Oui = le Jeanbrun est probablement optimal pour vous
Mais seule une simulation chiffrée peut le confirmer. Testez en 15 secondes :
Lancer la simulation comparative4. FAQ : Jeanbrun vs LMNP
Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur deux biens différents ?
Oui. Vous pouvez avoir un bien en LMNP (meublé) et un autre en Bailleur Privé Jeanbrun (nu). Les deux régimes sont indépendants. C'est même une stratégie de diversification fiscale recommandée par les gestionnaires de patrimoine.
Le LMNP va-t-il disparaître en 2026 ?
Non. Le statut LMNP reste en vigueur. Cependant, la loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, réduisant son avantage. Le Jeanbrun offre désormais une alternative compétitive en location nue.
Quel est l'avantage du déficit foncier Jeanbrun vs le déficit BIC du LMNP ?
Le déficit foncier Jeanbrun est imputable sur le revenu global (salaires, pensions, etc.) jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour l'ancien rénové). En LMNP, le déficit BIC n'est imputable que sur les revenus BIC futurs. Pour un investisseur avec des revenus élevés, l'impact fiscal du Jeanbrun est immédiat.
Quelle comptabilité pour Jeanbrun vs LMNP ?
Le Jeanbrun utilise la déclaration 2044 (revenus fonciers) — simple, sans expert-comptable. Le LMNP au réel nécessite une liasse fiscale BIC et un expert-comptable (500-800 €/an). Le Jeanbrun est donc moins coûteux en gestion.
Peut-on passer du LMNP au Jeanbrun sur le même bien ?
Non directement. Le Jeanbrun s'applique aux acquisitions réalisées entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un bien déjà en LMNP ne peut pas basculer rétroactivement. En revanche, pour un nouveau projet, vous pouvez choisir le Jeanbrun dès l'achat.
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